조 경 임

충남대학교 법학전문대학원 교수, 법학박사, 변호사

Lessor’s Right of Direct Claim against Subtenant

Kyung-Im Cho

Chungnam National University Lawschool, Professor, Ph. D in Law, Attorney

초록 : 본 논문에서는 임대인이 전차인에 대해 차임 등을 직접 청구할 수 있는 권리를 정하고 있는 민법 제630조 제1항에 관하여, 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결을 중심으로 그 적절한 해석 및 개정 방향에 대해 살펴본다.

위 조항은 일본 민법 613조를 계수한 것이다. 일본 민법 613조는 임대인의 전차임채권에 대한 선취특권을 규정한 일본 민법 314조와의 관계 안에서 이해되어야 한다. 반면 우리 민법은 일본과 달리 선취특권을 인정하지 않고 있으며 전차임 채권에 대한 법정담보물권을 정하고 있지 않다. 게다가 우리 민법 제630조 제1항은 일본 민법 613조와는 달리, 전차임이 ‘미리’ 지급되었는지 살피지 않는다. 따라서 우리는 일본 민법 규정이나 그에 관한 논의에 얽매이지 않고 우리의 법 상황을 토대로 민법 제630조 제1항의 해석과 입법의 방향에 대해 고민할 필요가 있다.

임대인은 - 전대차를 승낙하였더라도 - 임차인이 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있다. 임대인이 전차인에게 직접 차임을 요청할 때에는 이미 임차인이 차임을 연체하고 있을 확률이 높다. 임차인의 차임 연체로 임대차계약이 해지되면 전대차 계약도 전대인의 이행불능으로 인해 종료하므로 전차인은 임대인의 인도청구에 응해야 한다. 이러한 불이익을 감수하면서 전차인이 임차인과 공모하여 임대인을 속일 위험은 낮다. 전차임이 지급된 시기는 중요하게 고려할 필요가 없으며, 전차인은 지급 시기와 상관없이 임차인에게 한 변제로써 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 타당하다.

이는 전차인이 임대인으로부터 지급요청을 받은 이후에 한 변제라도 마찬가지이다. 임대인의 직접지급요청에 지급금지 기타 특정한 법 효과를 부여하려면 임차인의 다른 채권자들에게 미치는 영향을 고려해야 한다. 만일 임대인의 직접지급요청에 지급금지효력을 인정하여 전차인의 전대인에 대한 변제를 제한하고자 한다면, 먼저 임대인을 어느 정도로 보호할지에 대한 고민, 즉 임대인과 임차인의 다른 채권자들 사이의 우열에 대한 고민이 선행되어야 한다. 임대인의 직접청구권에 우선변제권능을 부여할지는 정책적인 결단의 문제이다. 다만 우리 민법이 임대인에게 부여하는 각종 법정담보물권이 거의 활용되지 않아 온 점, 지금껏 다수설과 판례가 임대인의 직접청구권을 우선변제권능을 가진 권리로 해석하지 않았던 점을 고려하면, 민법 제630조 제1항이 규정하는 임대인의 직접청구권은 - 우선변제권능을 그 내용으로 하지 않는 - 간이한 결제방법으로서의 성격을 가지는 권리로 볼 수 있고, 임대인이 이러한 직접청구권을 행사한 사실 그 자체로는 전차인의 임차인에 대한 변제를 제한하는 효력이 없다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.

나아가 이처럼 문언의 의미가 명확하지 않고 입법취지 또한 모호하여 해석상 여러 혼란을 가져오는 현행 민법 제630조 제1항 후문은 삭제하거나, 혹은 ‘없다’를 ‘있다’로 개정할 필요가 있다.