임차주택을 양도한 임대인의 책임

신 동 훈

성균관대학교 법학전문대학원 교수, 변호사

The responsibility of the lessor who transferred the leased house that is the
subject of a lease with opposing power

Dong-Hoon Shin

Professor of Law School at Sungkyunkwan University

초록 : 주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있다. 대법원은 이에 관하여 ‘양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계하여 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.’고 판시하고 있고, 이러한 태도는 확고하게 굳어졌다. 그런데 경제상황의 변동으로 임차주택의 시가가 임대차보증금보다 하회하는 경우가 발생하였고, 이러한 상황에서 임차인이 임차주택의 양수인에게만 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있다고 한다면, 임차인의 보호는 양수인의 자력에 달려 있게 되고, 양수인의 자력이 없으면 임차인은 전혀 보호를 받지 못하게 된다. 종래 판례의 태도는, 주택임대차보호법의 승계규정은 양수인에게도 그 반환청구를 가능하게 함으로써 임차인을 보호하기 위한 규정인 점, 임대차계약의 주요 내용인 임대차보증금의 반환과 임차주택의 사용수익은 임대인이 누구인지에 영향을 받게 되는 점, 이의권을 인정한다고 하여도 임차인의 임차주택에 대한 사용수익권과 경매신청권이 박탈되는 점, 대항력이 없는 임대차와 불균형이 발생하는 점 등에서 이를 그대로 수용하기 어렵다. 임차주택의 양도 및 양수인의 임대인으로서의 지위승계는 임차인의 의사와 무관하게 이루어지므로 그로 인하여 임차인이 불이익을 입을 이유는 전혀 없다. 따라서 양도인의 책임을 어떻게 구성할 것인가에 있어 핵심은 임차주택의 양도로 인하여 임차인의 지위가 양도 전보다 약화되어서는 안된다는 점이다. 안정적 사용수익, 임대인의 자력 등에 대한 임차인의 기존 신뢰가 보호되어야 한다는 점, 승계규정이 채무인수 등의 규정에 의한 임차인의 보호를 배제하려는 취지는 아닌 점, 임대차계약을 체결한 임대인으로서는 자신의 채무를 성실히 이행하여야 함에도 투하자본의 회수를 위하여 임차인의 동의 없이 임차주택을 매도하였으므로 타인에 의한 채무이행을 보장할 의무가 있는 점, 그밖에 이의권의 불필요성, 제3자와의 관계 등을 고려할 때, 임차주택의 양도인에 대하여 임대차보증금반환채무를 포함한 임대차계약상의 모든 채무에 관하여 보증책임을 인정하는 것이 타당하다.